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Regularização

REGULARIZAÇÃO: DANÇANDO CONFORME A MÚSICA DA TERRACAP
Em 13 de janeiro de 1998 o então governador do DF, Cristovam Buarque, assinou a Lei no 1.823, que aprovou áreas destinadas à implantação de setores habitacionais, entre os quais o Setor Habitacional Jardim Botânico. O governador sancionou ainda o projeto urbanístico da Etapa I do SHJB assinando o Decreto no 19.165, em 14 de abril de 1988.

Em 17 de abril de 1988 a TERRACAP encaminhou o pedido de registro do Memorial de Loteamento da Etapa I do SHJB ao CRI – 2o Ofício. César Acatauassu Alves Corrêa, proprietário do loteamento, tentou impugnar o pedido, mas perdeu em todas as instâncias judiciais. A decisão transitou em julgado no dia 10 de maio de 2004.

Em 29 de setembro de 2005 a TERRACAP obteve o registro da Etapa I do Setor Habitacional Jardim Botânico, sob a matrícula 94.870, onde se localiza o Condomínio Mansões Califórnia.

Em janeiro de 2006 TERRACAP realizou a licitação pública dos lotes não edificados da Etapa I do SHJB. Os lotes 17, 33, 83 e 87 do condomínio Mansões Califórnia foram arrematados. O proprietário do lote 83 abriu mão em favor do arrematante. Depois de anos de litígio, a proprietária do lote 33 vendeu sua posse ao arrematante. O lote 87 continua pertencendo à proprietária original.

O lote 17 foi arrematado pela própria proprietária, Ana Paula Pedrosa Lima Nogueira, que ingressou em juízo, pedindo declaração de que o imóvel é de domínio particular e a consequente anulação da matrícula 94.870 do CRI – 2o Ofício/DF, ou caso fique provado ser a terra de domínio público, o abatimento do valor das benfeitorias do valor do contrato. O pedido de Ana Paula para realizar perícia técnica para produzir prova oral foi negado, mas ela recorreu e ganhou o direito de realizar a perícia.

A Associação dos Condomínios da Região do Jardim Botânico (AJAB) intermediou a contratação dos peritos Sebastião Mathias Mesquita e Gerardo Magalhães para assessorar Victor Emmanuel Saboya, perito oficial, nomeado pelo juiz. Os proprietários dos condomínios Mansões Califórnia, Portal do Lago Sul, San Diego e Estância Jardim Botânico, que constituem a Etapa I, cotizaram-se para custear o pagamento dos honorários dos peritos assistentes, no valor de R$80. 000,00.

A cadeia dominial do loteamento Vertentes do Ribeirão Tabocas foi estabelecida desde 1.900, demonstrando que as terras são particulares, mas o perito Victor Emmanuel Saboya propôs (inoportunamente, pois não se tratava de ação demarcatória) uma linha demarcatória de acordo com a pretensão da TERRACAP, mostrada na figura. Nosso condomínio e todos os outros da Etapa I estão fora dos limites que essa linha define como terras particulares.


Fig. 1 – A linha proposta pelo perito Victor Emmanuel Saboya coloca os condomínios da Etapa 1 do SHJB em terras públicas, de propriedade da TERRACAP, embora o estudo feito por ele próprio mostre que essas terras são particulares.

Anteriormente, em 6 de setembro de 2006, o Condomínio Mansões Califórnia ajuizara ação de rito ordinário para provar sua localização dentro dos limites e confrontações da Fazenda Taboquinha (de domínio particular e nunca desapropriada), pedindo a declaração de nulidade da matrícula 94.870 do CRI – 2o Ofício/DF.

O juiz de Direito Substituto da 3a Vara da Fazenda Pública, Germano Crisóstomo Frazão, indeferiu o pedido sob a alegação de que o condomínio não é uma associação com legitimidade para requerer a ação (14/9/2009). O recurso apresentado no dia 28 de setembro de 2009 pelo advogado Mário Gilberto de Oliveira foi apensado aos autos da Ação Demarcatória no 3.526/86 e nunca teve andamento, apesar dos inúmeros apelos do advogado. Atualmente, o rumo dos acontecimentos tirou a importância dessa ação.

A Lei Federal no 9.262/96 foi julgada constitucional pelo Supremo Tribunal Federal, autorizando a TERRACAP a promover a venda direta dos imóveis Iocalizados na Área de Proteção Ambiental da Bacia do São Bartolomeu, onde está situado o Condomínio Mansões Califórnia. Em 27 de agosto de 2007 a TERRACAP publicou edital anunciando aos moradores da Etapa I a venda direta dos imóveis. Como as condições inicialmente propostas pela TERRACAP eram mais do que leoninas, os moradores mobilizaram-se, organizados em torno da AJAB e com a participação da União dos Condomínios Horizontais (UNICA). Foi formada uma comissão de moradores para negociar com a TERRACAP, da qual participaram os senhores Fábio Scucato e Gilvan dos Santos, prorpeitários de terrenos no condomínio Mansões Califórnia. A TERRACAP concordou em ampliar o prazo de financiamento de 48 para 120 meses; em reduzir a taxa de juros de 12 para 3% ao ano; em dispensar fiador; o prazo de financiamento pode ser aumentado se comprometer mais de 30% da renda familiar. E muito importante, no contrato e na escritura foi inserida uma cláusula em que a TERRACAP promete devolver o dinheiro pago pelo comprador se a justiça decidir que o terreno é particular.

Houve, contudo, muita insatisfação quanto ao preço, que não foi calculado pelo valor da terra nua, como havia sido prometido pelo então candidato a governador. As benfeitorias foram avaliadas abaixo do que custaram aos condôminos. Não foi estabelecido um preço por metro quadrado: a TERRACAP usou uma curva de mercado, que estabelece preços mais altos para áreas menores, de modo que no Califórnia o preço do metro quadrado variou entre R$50 (para os terrenos maiores) a R$160 (para os menores ou considerados de esquina). A vantagem do juro baixo foi praticamente neutralizada pela metodologia de cálculo que usa a tabela Price, geradora do anatocismo ou cobrança de juros sobre juros, incorporados ao capital, aumentando o valor da prestação e do saldo devedor. A consequência é que a cada mês se paga mais e quanto mais se paga, mais se deve.

Algumas pessoas juntaram suas economias e quitaram seus imóveis em juízo. Muitos já registraram suas escrituras; outros acreditam que caso se comprove que a terra é particular precisarão arcar com os custos de outra escritura. O advogado Mário Gilberto aconselha fazer a escritura e registrá-la, para ter um documento de propriedade com valor reconhecido e assegura que essa escritura não perderá a validade, pois poderá vir a ser retificada.

As imposições da TERRACAP foram obedecidas, por falta de alternativas e diante do risco de se perder o imóvel. Para a TERRACAP a Etapa I está regularizada, com a venda direta concretizada e dinheiro a encher seus cofres todo mês. Os compradores compulsórios amargam o dissabor de terem comprado da TERRACAP os terrenos que já lhes pertenciam, sendo obrigados a incorporar ao orçamento familiar o valor ada prestação (que atualmente chega a novecentos reais por mês) até 2017. Os novos compradores que adquirirem seus terrenos quitados estão livres de despesas e aborrecimento, mas não os que assumirem o financiamento.

Os esforços dos síndicos, organizados em torno da AJAB e seguindo a orientação do advogado Mário Gilberto, deram alguns resultados: o prazo de financiamento foi ampliado de 120 para 240 meses, o que reduz a prestação à metade, embora aumente o valor dos juros. O anatocismo, porém, continua.
A administração regional está emitindo alvarás de construção e os proprietários de lotes não edificados já podem construir legalmente em seus terrenos escriturados. As casas antigas, porém, não têm habite-se. Para incluí-las nas escrituras é preciso iniciar junto à administração regional um procedimento consideravelmente oneroso.

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